向村集体以外人员出售宅基地房屋,合同无效!

随着乡村不断发展,农村房屋也逐渐成为“香饽饽”,越来越多的人想去农村颐养天年。11月3日,江苏省如皋市人民法院白蒲法庭审结一起农村买房引发的纠纷。

2019年11月25日,张某与缪某某一家签订《房地产转让协议》,约定缪某某将自建砖混房屋一幢两层(建筑面积约172.8平方米)及附属用房(建筑面积约80.9平方米)、宅基地使用权、部分家具进行转让,成交价255000元。双方还约定,房产在办理产权登记及相关手续时,缪某某一家协助办理。协议签订后,张某支付了全部购房款,缪某某一家也交付了房屋的建房用地许可证、村镇房屋所有权证、房屋钥匙等手续。交房后,张某要求办理房屋过户未成。原告张某起诉要求确认协议无效,缪某某一家返还255000元。

如皋法院经审理认为,在非国家确定的宅基地制度改革试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该买卖合同无效。如允许将农村房屋转让给本集体经济组织之外的个人,则会导致宅基地使用权流转到本集体经济组织之外,对本集体经组织的集体土地所有权构成影响,同时,也会导致转让一方将无法再申请宅基地,最终会失去居住保障。从这点来看,在非试点地区将宅基地上的房屋转让给本集体经济组织以外的个人,实质上是损害了社会公共利益,转让协议应无效。遂判决此《房地产转让协议》无效,缪某某一家返还购房款255000元,张某返还该房屋、附属用房及家具。判决后,双方均表示服判。

基于“房地一体”原则,转让农村房屋必然涉及宅基地使用权的转让。我国土地管理法规定,宅基地属于农民集体所有;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。据此,宅基地使用权是与本集体经济组织的成员权密不可分,具有福利性质和保障功能,能够使农村居民享有基本的居住条件,从而维护农村稳定。本案提醒试点地区以外的非本集体经济组织村民,不要轻易买卖农村房屋,避免引发不必要的纠纷。

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