新冠疫情能否作为解除合同的免责事由

2017年11月17日，顾某委托李某某与季某某签订商铺租赁合同，租期自2017年12月15日至2022年12月14日，年租金15万元，支付方式其中第二年至第五年为每半年支付一次，需提前一个月缴纳。2020年5月15日顾某应给付下半年商铺租金，但是顾某一直未支付，季某某起诉要求顾某支付2020年下半年商铺租金6.75万元(已扣减因疫情减免的5000元)并承担违约金4.5万元。顾某辩称，由于因受新冠疫情影响，目前所经营的店面严重亏损，现已经无力支付商铺下半年的租金。根据最高人民法院的相关指导意见，自己不需承担违约责任，并且季某某还应退还已交的疫情期间租金30000元。

法院审理查明：2017年11月17日，顾某某出具委托书，委托李某某与季某某签订《商铺租赁合同》，约定：顾某某承租季某某位于如皋市白蒲镇文明佳苑8幢5号商铺(120平方)，装修免租期2017年11月15日至2017年12月15日，租期自2017年12月15日至2022年12月14日止。年租金150000元，签订合同之日，顾某某支付第一年的租金，第二年至第五年的房租，每半年交一次，且需提前一个月交。 违约责任条款约定，若双方在没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失；季某某违约，退还顾某某已付房租并支付违约金，顾某某违约则支付季某某违约金，违约金为一年租金的30%，即45000元。庭审中，因顾某某明确表示不再继续承租商铺，经向季某某释明，第二次庭审中季某某变更诉讼请求：1、要求顾某某继续给付租金至实际交付房屋时止；2、要求顾某某给付再行出租宽限期6个月的租金；3、要求顾某某拆除装修物后恢复原状；4、要求顾某某承担违约金4.5万元。

法院认为，本案合同系营业性用房租赁合同纠纷，对各方诉讼请求具体分析如下：

1、新冠肺炎疫情，属于不可抗力。疫情当前，需互谅互让、共克时艰，尽量维护合同效力，促进合同履行，实现合作共赢。如依法需变更或解除合同，也应由双方共担合理损失。

2、合同法第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，法律另有规定除外(即存在不可抗力，并不必然产生不可抗力的法律效果，应具有因果关系)。支付租金是承租人的合同义务，顾某某按约定的期限支付下半年房租，并不会因为疫情而无法履行支付。现行支付手段具有多样化，尤其线上网络支付已经无障碍，也就是说该新冠肺炎疫情并未对顾某某履行合同义务造成任何的障碍，故其仅以新冠疫情发生为由，主张减免房租、不承担违约责任，本院不予支持。

3、承租人顾某某不享有合同解除权。《合同法》第94条规定，因不可抗力致使合同目的不能实现的，当事人享有合同解除权。租赁合同是持续性合同，政府的管控措施并未要求此类商铺关闭，疫情仅仅影响疫情期间的经营，导致客流量大幅度减少，有可能导致自行关闭一段时间，待公共卫生事件响应级别调整后或疫情缓和、结束，便可逐渐恢复正常经营，故承租人不能以发生了不可抗力的新冠肺炎疫情便认为不能实现合同目，从而主张解除合同，除非合同剩余期限非常短暂在疫情结束之前就届满。本案中，双方租期约定为5年，尚未履行过半，且江苏地区自2020年3月27日已经下调响应级别至三级，目前均已经陆续开始复工复产，故顾某某此时反诉要求解除合同，明显没有事实和法律依据，本院不予支持。

4、承租人不具有合同解除权，但房屋租赁合同是转移房屋使用权的合同，承租人明确表示了不愿继续租用商铺的情况下，则继续履行合同没有任何意义，即属于《合同法》第110条中规定的事实上不能。因此，根据实际情况，本案租赁合同不适宜强制被告继续履行。庭审中，本院也向出租人进行了释明，在承租人不愿继续承租的情况下不能强制承租人继续使用，属于事实上履行不能，出租人应面对现实，避免扩大损失，在符合接受房屋时，收回出租房屋，以便另行出租，故自顾某某将空调、灯具搬离之日2020年7月9日为合同解除之日。该期间约1个月的租金仍需给付，参照年租金15万元的标准，本院酌定为10000元。

由于顾某某系违约方导致合同解除，应承担违约责任，对出租方承担赔偿责任。根据合同约定，一方违约的违约金预定为45000元；而守约方的损失主要是指商铺另行出租前的租金损失，即商铺的空置损失，考虑的因素包括是否易于出租、另行出租的租金差价、承租人过错等，一般以3-5个月的租金为宜，据此计算3.75万元至6.25万元。在双方存在约定的情况下，约定优先，故支持4.5万元。

综上，顾某某需给付季某某租金10000元、承担违约金45000元，合计55000元。

本案承租人虽然占有商铺，但不是其履行租赁合同的最终目的，其最终目的是有效使用商铺从而实现盈利；而作为出租人，其提供适租的商铺是其合同义务，但由于新冠肺炎疫情导致其不能履行该义务，又可以依法免责。因此，在顾某某所承租的商铺的使用价值下降的情形下，仍然要求承租人某按约定标准支付租金，就会违背等价交换的市场经济原则，出现不公平的现象，违背公平原则。这时，就需要根据情势变更原则对此进行调整，故此时承租人有权要求减免部分租金。因此，即使因为新冠疫情爆发影响合同履行，但是新冠疫情并非解除合同的尚方宝剑。倘若一昧的以新冠疫情为理由解除合同，则不利于优质营商环境的营造。