租赁房屋,房屋实际面积与协议不一致怎么办?

当前,租赁房屋用于经营或者居住十分常见。对于租房经营者来说,寻得一处临街的、各方面都不错的好店面对于经营也会有帮助,能省心不少。

但是,经营者发现原本租210多平米的房屋,到手实际使用面积只有170多平米,房屋实际使用面积远远低于协议里面记载的房屋面积。如果遇到这种情况,应该怎么办?

当前租金太高 公司准备另租房屋

阿美公司(化名)是一家美容美发公司,最近因为租金上涨,准备再换新的地方。恰好,周围有一处地方空了出来,位置不错,离现在的地方不远,价格比现在租的地方低不少,于是公司就与新房主刘阿姨(化名)联系上了。

某日,公司与刘阿姨签署了房屋租赁合同,约定刘阿姨将北京市某处房屋的一部分,共计使用面积210多平方米,出租给公司从事美容美发经营。合同同时还约定了租期、首年租金、付款方式等内容。合同签订当日,公司向刘阿姨支付了押金和前两个月租金共计40多万元。

实地交接时发现房屋面积少了40多平

第二天,公司派人去进行房屋交接,提出重新测量一下。这时候发现,租赁房屋使用面积只有170多平方米,与协议不一致,于是公司与刘阿姨协商要求降低租金或者增加面积。

但刘阿姨对此不认可,认为合同签署时公司已认可房屋使用面积为210多平方米,现在公司单方要求变更合同中的房屋使用面积,属于公司违约。双方协商没有达成一致。之后,刘阿姨将公司支付的全部款项退还。

两天后,公司委托律师发送了律师函,要求继续履行合同,刘阿姨称已将合同押金及租金全部返还,房屋没有实际交付,合同未实际履行,合同已于返还款后终止。

后来,刘阿姨把房屋出租给了其他人。

公司认为,刘阿姨存在违约,并且已将房屋另行租赁他人,于是向法院提起了诉讼,要求刘阿姨承担违约责任,支付违约金20余万元,同时依据房屋租赁合同约定解除合同,

庭审中,刘阿姨认为是公司违约,合同签订后公司无故单方面要求变更房屋面积,合同已经明确约定案涉房屋面积为210多平方米,不同意公司的诉求。

房屋面积到底多大,双方产生争议

原来,合同签订前一个星期,公司与刘阿姨曾共同进行了测量,测量时房屋墙壁上安装有展柜。当场画了草图,认定房屋面积210多平方米。

审理中,公司主张画草图的那天,房屋内有许多展柜无法挪动,测量不准确,房屋交接时,把展柜挪开后发现房屋宽度与草图宽度有出入,还有一处天井无法使用,因此面积远不足合同约定的面积。刘阿姨主张,房屋面积系双方协商一致的结果,公司对于房屋情况知情。

法院经审理认为,双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效合同,双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。

刘阿姨作为房屋的出租人及产权人,对房屋的情况应当知晓,签订合同时应当如实告知阿美公司。

根据在案证据,双方现场测量时,房屋内有许多展柜,公司客观上难以知晓房屋的真实情况。根据现场勘验的情况,房屋实际宽度确实短于草图记载的宽度,且房屋中确有一处天井无法使用,该情况在双方测量当日草图中未有体现,由此可知公司当时对案涉房屋的真实情况并不知晓。

由于房屋租金系根据房屋面积计算,因此房屋面积系合同的重要条款,案涉房屋的实际面积明显少于合同约定的面积,刘阿姨作为出租人不能交付符合合同约定的房屋,已属违约,后来刘阿姨单方退还房屋租金及押金并将房屋另租他人,显然已经构成根本违约,应当按照合同约定承担违约责任。

最终,法院支持了阿美公司的诉讼请求。

法官建议:双方租赁房屋时,对于房屋相关情况需要约定明确。认真核对房产证登记面积与房屋现场实际情况,租用部分面积的,如果条件允许,最好实地测量。作为房主一方,应当如实的告知房屋的基本情况。如果遇到纠纷,双方应认真协商,必要时可以通过诉讼来维护自身合法权益。

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