继承房买卖因处分权有瑕疵无法过户,违约责任如何承担?

案情介绍

2020年5月5日,在某中介的居间介绍下,原告许某委托朱某与被告孙某签订《房屋买卖合同》,约定由孙某将讼争房屋出售给许某,合同总价款180万元,房款支付方式如下:2020年5月6日前支付定金10万元,2020年6月30日前待甲方办理好继承手续支付购房款170万元,并约定2020年6月30日前办理过户手续。讼争房屋系继承房,孙某系继承人之一。合同签订后,原告通过沙某支付了定金10万元给被告。

2020年5月-8月,被告孙某多次表示因其兄弟一个在国外因疫情无法回国,另一个已失联故而无法按约办理继承、过户相关手续,要求退还原告购房定金。原告方表示不同意被告退还定金并多次同意延后过户的时间,同时双方签订补充协议,约定如果被告方因不可抗力以外的原因违约,卖方应当向买方支付合同价款总额的30%违约金,即54万元人民币。并约定因买方延期办理房屋过户手续,买方有权利在房屋过户时变更购房主体。

2020年12月,被告孙某再次要求返还原告定金并解除房屋买卖合同,原告方认可双方合同解除,但认为合同虽解除,解除是因被告违约所致,故要求被告返还定金并承担相应的违约责任,并于2021年1月12日向法院提起诉讼要求被告孙某返还定金10万元、赔偿中介费损失 1万元并赔偿原告合同利益损失120万元。

裁判结果

法院经审理认定本案房屋买卖合同于2020年12月20日解除。本案合同最终未能履行,并非被告孙某一方原因所致,原告许某和第三人中介亦存在过错,且被告孙某也非因原告诉称的“为牟取不当利益毁约”,确是因其兄弟原因未能办理继承手续。因此,原、被告及中介在本案中均有过错,各方应当对损失进行分担。据此,法院酌情由被告承担原告主张溢价损失的40%,同时,结合原、被告双方约定的违约金数额予以权衡,认定被告承担54万元;第三人中介承担30万元;其余损失由原告自行承担。对于中介费1万元,考虑到中介未尽到合格的居间服务,本身存在过错,故该费用就本应由中介退还原告,原告要求被告孙某对此进行承担于法无据,法院不予支持。又因,原告自愿表示不要求中介承担本案责任,故对属于第三人中介的过错责任,由原告自行承受。故最终法院判决被告孙某于判决生效之日起十五日内返还原告许某购房定金10万元,并赔偿原告许某54万元,合计64万元,驳回原告许某的其他诉讼请求。

一审法院判决后,被告孙某提出上诉,以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效。二审法院判令驳回上诉,维持原判。

案例评析

1、案涉合同是否合法有效?

本案中,涉及买卖的房屋为继承房,而签订买卖合同的孙某仅为继承人之一,依照法律规定不具备处分权。被告孙某在二审中以在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效,二审法院不予支持。《买卖合同司法解释》第3条第1款规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”这意味着合同效力不因无权处分的事实而受影响,该合同仍是有效的。在合同有效的前提,出卖人因未取得所有权或者处分权而致使标的物所有权不能转移,买受人可以要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。

2、违约责任如何判定?

本案中,原告的代理人沙某为中介工作人员,朱某为法律工作人员,中介作为专业的居间机构应具备更专业的法律知识,应当知道买卖继承房屋需要所有继承人都到场签订。然而原告方及中介方在明知案涉房屋具有多位继承人而被告孙某仅为继承人之一的情况下仍认可由被告孙某一人签字,显然未尽到自身的审慎、注意义务,放任了合同可能无法履行的风险。之后原告方一直自愿将过户时间一再延后,未能及时制止损失的进一步扩大。在被告孙某多次提出要求解除合同、退还定金的情况下,中介也未能做好为买卖双方适时止损的协调工作,而是仍然在撮合双方继续履行合同,无形中扩大了本案的损失。此外对于原告购房的真实目的也是未知的,其所谓的购房是为孩子上学所需的意见因未能提交相关证据且自愿将过户时间一再延后而不被采信。所以法院酌情判定被告孙某承担原告损失的40%,结合原、被告双方约定的违约金数额予以权衡,认定被告承担54万元。

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