入户门“外开”变“内开”，购房人损失几何？

新购买的房屋在交房时，入户门由外开变成内开，开发商是否擅自改变了入户门方向，购房人的损失又如何确定？近日，昆山市人民法院就审理了这样一起商品房销售合同纠纷案。

购房人小琳回想当初参观同户型样板房时，入户门就是外开，自己还专门与销售人员确认，得到了“该幢楼每层4套房子中，1号和2号为内开，3号和4号为外开”的答复，而自己购买的3号住宅理应是外开门，购房协议中的房屋平面图也与此印证。小琳测量了入户门宽度为95厘米，向内开后以此为半径的四分之一圆面积均不可摆放任何物品，实际使用受限，按照每平方米2.3万元房价计算，自己损失的金额超1.6万元。与小区开发商多次协商未果后，小琳向昆山市人民法院提起了诉讼。

在庭审过程中，小区开发商辩称，小琳所购房屋的开门方向从最初的设计、施工至竣工交付自始至终均为内开，对应户型的样板房入户门也是内开，小琳对此应是明确知晓的，购房协议的平面图附图中入户门开启方向标示错误，属于工作人员的疏忽。同时，入户门作为进入住宅的唯一通道，无论开门方向如何，附近都不能堆放物品或另作他用，“外开”变“内开”并不会导致房屋套内使用面积减少，即便因此导致使用受限，也不会造成以门宽为半径的四分之一圆全部功能丧失。

法院审理后查明，购房协议中已载明“楼书、沙盘、样板房等广告宣传材料均属于要约邀请，不构成要约，如前述宣传材料与购房协议及其附件项下房屋及相关设备设施、外部环境所作表述不一致的，均以购房协议及相关附件为准；买受人所购商品房的交付标准应以购房协议及其补充协议为准。”且该协议附件房屋平面图中明确显示入户门为外开，而小琳所购房屋入户门为内开。

最终，法院认定原被告双方所签订购房协议合法有效。被告开发商作为购房协议的拟制者，对于合同的拟定应审慎注意，其称附件平面图显示的入户门外开系工作人员疏忽导致的意见不能成立。根据民法典第五百七十七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中被告交付的房屋入户门为内开，与购房协议中附图明显不符，其未按照双方合同约定履行，构成违约，应当承担违约责任。购房协议中虽未就入户门朝向产生的违约责任进行约定，但入户门内开必然对门内空间使用产生一定影响，主要体现在使门转动所涉房内区域使用功能弱化。鉴于相关损失金额难以精准计算，法院根据民法典第五百八十二条规定，酌情考虑使用功能受限与房屋面积完全不存在有所区别，认定原告损失为其主张金额的60%，最终判决被告向原告赔偿损失9832.17元。

法官说法：房屋交易尤其是期房买卖具有一定特殊性，购房人参观样板房时不能抱有“所见即所得”的心态，应更加注重审查购房协议的具体条款。开发商在设计住宅时也应考虑到住户居住的安全性和舒适性，入户门的开启方式必然会对房屋使用造成一定影响，开发商应严格按照购房协议约定内容交房，避免造成违约。