业主补交钱后能使用加装电梯吗?

导读

老旧住宅加装电梯方便高楼层居民,但低楼层居民反对的声音同样不少。若业主事前未出资增设电梯,却在电梯建成后申请补交费用进行使用,法院是否会予以支持?近期,广东省广州市中级人民法院审结一起八旬老人在老旧住宅加装电梯后申请补交出资使用的案件,法院认为案涉电梯属建筑物的共有部分,老人使用该电梯无须由业主共同决定,但需以交纳集资款为前提,故判决该老人在补交集资款后有权使用电梯。该判决明晰了老旧住宅加装电梯的物权归属及使用条件,同时也有利于弘扬和谐友爱、尊老爱老、邻里互助的社会主义核心价值观。

缘起:旧楼加装电梯 老人持异议未出资

业主郭某已80岁高龄,居住于广州市荔湾区一栋9层住宅内。因该住宅年代久远且未配备电梯,居民上下楼较为不便,该楼业主于2017年至2018年间共商加装电梯事宜。

经多次协商,该幢住宅内的业主谢某等32户业主同意增设电梯,并就电梯加装的工程方案和费用分摊、补偿方案等事项达成一致意见。依据筹资方案,郭某作为三楼业主应支付10077元集资款,但郭某因持异议未实际参与出资。

2018年6月,电梯集资完成,在取得《建设工程规划许可证》后,施工单位依照设计方案加装电梯。一年后,电梯完工并交付使用,前期参与筹资的业主通过刷电梯卡的形式使用该电梯。

纠纷:申请乘用电梯遭拒 老人无奈诉至法院

郭某因居住在三楼,且已80岁高龄,步行上下楼梯有诸多不便,因此,在加建电梯投入使用后,郭某提出希望在补缴集资款后使用电梯,但谢某等32户业主认为郭某前期对加装电梯持有异议,导致加装电梯工程延误,反对郭某使用电梯。

郭某遂诉至广东省广州市荔湾区人民法院,请求法院确认其在按已有加装电梯集资方案支付10077元的费用后,拥有对新建电梯与32户业主同等的权利和义务。

庭审中,谢某等32户业主表示,除10077元集资款外,郭某还需额外支付8000元作为电梯施工延误的滞纳金,并承担其在本次诉讼中产生的25000元律师费,他们才同意郭某使用电梯。郭某则表示仅同意支付集资款。

判决:老人用梯确有需 付款后就可搭乘

荔湾区法院审理后认为,案涉电梯在使用属性上系建筑物的共有部分,郭某与其他业主对其享有使用权和共同管理的权利。且郭某使用案涉电梯并不属于相关法律及司法解释所规定的应由业主共同决定的事项,不会导致该住宅其他业主使用电梯的合法权利受到损害,故无须经该住宅多数业主同意。但依据公平原则,要使用电梯的前提是交纳集资款,故法院判决由郭某支付增设电梯集资款10077元后,由该住宅业主代表向郭某提供电梯卡供其搭乘电梯使用。

一审判决后,谢某等32户业主不服,提起上诉。广州市中级人民法院经审理,二审判决驳回上诉,维持原判。

■裁判解析

增设电梯系共有 同楼业主享有使用权

本案纠纷缘于同楼住户拒绝郭某在补交集资款后使用电梯。案件核心争议焦点在于,郭某是否需经案涉住宅多数业主同意才享有电梯的使用权。对此,应从案涉电梯的物权归属及权利行使条件进行分析,兼以权衡考虑各方主体的利益平衡作出判决。

首先,从案涉电梯的物权归属及权利内容上来看,我国法律规定业主对建筑物内专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中,该住宅的居民在使用案涉电梯出行时将不可避免地使用该栋住宅的公共部分,案涉电梯属建筑物的共有部分,同楼业主对其享有共有和共同管理的权利。但是,与传统意义上的、与大楼同时兴建的电梯不同,目前各业主的权属证中并不包含该加建电梯的梯间面积,即该电梯的共有物权仍未体现。因此,本案中应理解为业主对案涉电梯仅享有使用权和共同管理的权利。

其次,从物权行使的程序性条件来看,依照我国现行法律规定,在涉及建筑物共有和共同管理权利的重大事项时,如制定和修改业主大会议事规则、使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建重建建筑物及其附属设施等事项,应当由业主共同决定,即参与表决及同意业主的人数比例应当符合法律规定。在本案中,郭某使用案涉电梯明显并不属于法律所规定的有关共有和共同管理权利的重大事项,且并不会导致该住宅其他住户或业主使用电梯的合法权利受到损害,故其使用电梯无需经案涉住宅多数业主同意。

但是,因案涉电梯由该住宅业主集资所建,如未出资业主在不出资的情况下无偿使用电梯,则有悖公平原则,并不符合公平正义的社会主义核心价值观,故未出资业主要求使用电梯应补交必要的集资款项。因此,郭某须依照原集资方案承担10077元的集资款后,方可使用案涉电梯。

本案二审法官李焕认为,郭某已80岁高龄,确有使用电梯的客观需要,其在加装电梯期间提出异议属于正常表达意见的范围,如以此为由拒绝邻里之间的高龄老人在交纳电梯集资费用之后正常使用电梯,不仅不符合社会主义和谐社会诚信友爱的价值观,亦不符合《中华人民共和国民法典》中的第八条“守法与公序良俗”原则。对于其他业主而言,如认为郭某阻碍电梯加装的行为给其造成损失,可另案主张权利、要求赔偿,但不能以此拒绝郭某在补交集资款后使用电梯。

■延伸思考

旧楼加装电梯需平衡多方利益

既有住宅增设电梯,系国家为适应社会经济发展和满足人口老龄化需求而推行的一项便民工程,是提升人民群众获得感、幸福感与安全感的重要举措。但实践中,由于加装电梯事关不同楼层住户的切身利益,众住户在加装方案、费用分摊、低层业主补偿费等事项上往往难以达成一致,这也导致近年来诉至法院的增梯纠纷不断增多。

从法律规定上来说,既有住宅加装电梯属于改建、重建建筑物及其附属设施事项,应由业主共同决定。在民法典颁布施行后,既有住宅增设电梯需适用该法第二百七十八条第二款之规定,即应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。因此,在实践中,推进旧楼加装电梯事项,小区业主在依照前述规定获得多数业主的表决同意,并取得相关部门核发的《建设工程规划许可证》后即可进行,无须取得该住宅全体业主的一致同意,其他持有异议的住户不得阻碍加建电梯的正常施工。

但需注意的是,加装电梯涉及的法理、情理错综复杂,邻里之间应多一分理解和包容,坚持自愿平等、友好协商、兼顾公平的原则开展协商,共同营造和谐舒适的居住环境。在加装过程中,低层业主应当基于睦邻友好原则给予其他业主安装电梯的便利并接受一定的限制,高层住户也应尊重低层相邻权人的物权权利,充分考虑施工可能给低层住户造成的影响,若因加装电梯对其他业主通风、采光、安静等利益造成损害的,获利业主应当对受损业主进行合理赔偿。此外,在加装电梯过程中如遭遇少数业主阻拦,应基于睦邻友好原则与对方进行充分沟通,权衡多方利益,尽量寻找加装电梯的“最优解”;若协商不成,则可寻求有关行政部门、社区居委会、基层调解组织等介入指导;若仍不能解决,则应及时通过法律途径维护自身正当权益,避免采取过激方式进行对抗。

■专家点评

公正裁判实现利益衡平

中山大学法学院副教授、博士生导师  韩光明

增建电梯引发的法律纠纷往往涉及建筑物区分所有和相邻关系,本案即属典型。在处理此类法律纠纷时,首先需分析增建电梯行为的法律性质,进而判断其导致的物权变动效果。加装电梯系不动产附合之事实行为。在本案中,对于加装电梯的物权归属,加装前后全体业主未作约定,相关法律亦无明确规定,故应依照民法典第三百二十二条“按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定”。电梯加装后构成建筑物的重要成分,由住宅建筑物不动产权人取得加装电梯的所有权。

其次,需要进一步分析加装电梯属于整栋建筑物的共有部分,即由全体业主共有;还是属于整栋建筑物的区分专有部分,即集资加装电梯的业主专有。对此,笔者支持第一种观点,即共有论,最主要的原因在于经济效用以及规范结构的融贯性考量:第一,从物之效用发挥的整体性进行考量,增建的电梯已与整栋建筑物结合为整体,其不应成为部分业主的专属产权部分,否则既会降低建筑物的整体使用效能,也会造成建筑物区分所有制度结构复杂化。第二,从平衡各方合理利益来看,各地政府以多数决规定对加装电梯行为作出许可,即异议业主须负担一定的容忍义务,而容忍义务的负担属于特别利益牺牲或强制牺牲,故应予以相应的补偿——允许其取得电梯的共同所有权。第三,增建电梯是基于全体业主的共同决议,尽管存在异议业主,但最终决议代表了全体业主的共同意志,故该决议的约束力应及于全体业主。

最后,是增建电梯使用上的利益衡平问题。与既有电梯不同,增建电梯虽已与建筑物结合为一个整体,但其面积并未分摊至各专有部分,也即其增建成本由出资的部分业主而非全部业主负担,故此,对未出资业主的利用权利作出限制并无不当。进行该种限制的规范基础可以通过解释具体法律规则获得。依据民法典第二百七十三条之规定,业主对共有部分的权利义务具有一致性或关联性,即享有权利需以履行义务为前提。在本案中,郭某主张权利需以履行相应的义务为前提,即交纳集资款。对于未出资业主使用增建电梯的条件,笔者认为,补足出资款即足,无须设置任何程序限制。因为未出资业主的共有权已经被确认,其仅因未出资而被设置消极障碍,一旦障碍消除即应恢复其完全所有权的法律地位。

总之,本案的裁判结果完全符合建筑物区分所有制度的规范目的,且充分实现多方利益衡平。建筑物区分所有属于不动产相邻关系的特殊情形,因此在法律适用上应遵循民法典第二百八十八条“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”之处理相邻关系的一般规定,其实际上就是指物的整体经济效能发挥与具体利益衡量两个方面。实践中,人们往往忽略了相互之间客观利益共同体的联结,忽略了享有权利的义务约束,而通过司法裁判的实践理性可以不断的将此种价值理念融入社会以及人们的日常生活之中。

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